Introducción: El panorama de los impuestos sobre el patrimonio y la propiedad en España para no residentes en 2025
España es uno de los destinos más atractivos del mundo para la inversión inmobiliaria, tanto para residentes como para no residentes. Sin embargo, la fiscalidad española puede ser compleja, especialmente para quienes no residen en el país pero poseen bienes inmuebles o activos en territorio español. Con la llegada de 2025, se esperan algunos cambios regulatorios y ajustes en la interpretación de las normas fiscales, lo que hace imprescindible mantenerse informado y preparado. En este artículo exhaustivo, exploraremos en profundidad todos los aspectos relevantes sobre los impuestos sobre el patrimonio y la propiedad en España para no residentes, centrándonos en todo lo que debe saber para tomar decisiones informadas y maximizar la eficiencia fiscal de sus inversiones.
Marco legal y fiscalidad básica: ¿Qué significa ser no residente en España?
Antes de adentrarnos en la fiscalidad aplicable a la propiedad y el patrimonio, es esencial comprender qué significa legalmente ser considerado no residente en España y cómo esto afecta su situación fiscal.
Definición de residencia fiscal en España
La Agencia Tributaria Española establece criterios claros para determinar la residencia fiscal:
- Reside en España quien permanece más de 183 días durante el año natural.
- Se presume residencia si el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos radica en España.
- La residencia habitual del cónyuge no separado legalmente y de los hijos menores de edad dependientes también puede afectar la residencia fiscal.
Si no cumple con estos criterios, será considerado no residente a efectos fiscales, y por tanto, estará sujeto a una fiscalidad diferente, generalmente limitada a los ingresos y patrimonios con fuente o localización en España.
Obligaciones fiscales principales para no residentes
Los no residentes están obligados a declarar y, en su caso, tributar en España por:
- La renta obtenida en España (por ejemplo, alquiler de inmuebles, intereses, dividendos, ganancias patrimoniales, etc.).
- El patrimonio localizado en territorio español (viviendas, cuentas bancarias, inversiones, etc.).
La fiscalidad puede variar en función de la existencia de convenios de doble imposición entre España y el país de residencia del contribuyente, lo que puede evitar la doble tributación en ciertos casos.
Impuesto sobre el Patrimonio: Claves para no residentes
El Impuesto sobre el Patrimonio es uno de los principales gravámenes que afectan a los no residentes que poseen activos en España. Es un impuesto de carácter directo, personal y periódico que grava el patrimonio neto de las personas físicas.
¿A quién afecta el Impuesto sobre el Patrimonio?
Este impuesto afecta tanto a residentes como a no residentes, aunque con notables diferencias:
- Residentes: Tributan por la totalidad de su patrimonio mundial.
- No residentes: Solo tributan por los bienes y derechos situados en España (principio de territorialidad).
Esto significa que si usted es no residente y posee, por ejemplo, una vivienda en España, pero el resto de su patrimonio está en otro país, solo deberá declarar y tributar por el valor de la vivienda española y cualquier otro activo localizado en España.
Base imponible y valoración de activos
La base imponible se determina por el valor de los bienes y derechos de contenido económico situados en España, una vez deducidas las cargas y gravámenes que disminuyen el valor de los mismos, así como las deudas personales vinculadas a dichos activos.
- Los inmuebles se valoran por el mayor de los siguientes valores: catastral, comprobado por la Administración o el precio de adquisición.
- Las cuentas bancarias se valoran por el saldo más alto del año o el 31 de diciembre.
- Las acciones y participaciones se valoran por el valor de cotización a 31 de diciembre o por el valor teórico contable, según corresponda.
El patrimonio neto será la suma de los valores de todos los bienes y derechos, menos las deudas asociadas.
Mínimo exento y escalas de gravamen para no residentes en 2025
En 2025, el mínimo exento general para no residentes se mantiene, salvo cambios legislativos de última hora, en 700.000 euros. Es decir, solo deberá tributar si el valor neto de sus activos en España supera esa cantidad.
La escala de gravamen es progresiva, comenzando en el 0,2% y llegando hasta el 3,5% en los tramos superiores, aunque algunas Comunidades Autónomas pueden establecer bonificaciones o escalas propias, si bien para no residentes suele aplicarse la normativa estatal. Es fundamental analizar la normativa de la Comunidad Autónoma donde se localicen los bienes, ya que pueden existir diferencias significativas.
Obligaciones de declaración y pago del impuesto
La presentación del Impuesto sobre el Patrimonio suele realizarse de forma telemática, a través del modelo 714, entre los meses de abril y junio del año siguiente al ejercicio fiscal correspondiente. Es obligatorio presentar la declaración incluso si resulta cuota cero, si el valor de los bienes o derechos supera los 2.000.000 euros, aunque, tras aplicar el mínimo exento, no haya cuota a pagar.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El tributo local imprescindible
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad y el disfrute de bienes inmuebles de naturaleza urbana, rústica o de características especiales. Es uno de los impuestos más relevantes para no residentes propietarios de inmuebles en España.
¿Quién debe pagar el IBI?
La obligación recae sobre el titular registral del inmueble a 1 de enero de cada año. Es decir, si usted es propietario de una vivienda en España, deberá abonar el IBI correspondiente, independientemente de su residencia fiscal.
Cálculo y cuantía del IBI
El importe del IBI depende del valor catastral asignado al inmueble, que es determinado periódicamente por el Ayuntamiento correspondiente. A este valor se le aplica un coeficiente que varía según la localidad y la naturaleza del inmueble. El resultado es la cuota anual a pagar, que suele oscilar entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral para bienes urbanos, aunque puede variar.
Plazos y formas de pago
Cada Ayuntamiento establece sus propios plazos y modalidades de pago. Es fundamental consultar el calendario fiscal local y, en su caso, domiciliar el pago para evitar recargos o sanciones. En caso de no abonar el IBI, la Administración puede iniciar procedimientos de apremio y, a largo plazo, incluso embargar el inmueble.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y su impacto en la propiedad inmobiliaria
Aunque el IRNR no grava el patrimonio directamente, tiene implicaciones fundamentales para los no residentes que poseen inmuebles en España. Este impuesto grava los rendimientos obtenidos en España por personas físicas y jurídicas no residentes.
Tributación por alquiler de inmuebles
Si usted arrienda su propiedad española, deberá tributar por los ingresos obtenidos. La base imponible será la renta íntegra percibida, aunque si reside en la Unión Europea, Islandia o Noruega, puede deducir ciertos gastos asociados al inmueble (mantenimiento, reparaciones, intereses de hipotecas, etc.).
- El tipo impositivo general es del 24% para no residentes.
- Para residentes en la UE, Islandia y Noruega, el tipo se reduce al 19%.
La declaración debe presentarse trimestralmente mediante el modelo 210.
Imputación de rentas inmobiliarias
Si el inmueble no se alquila, la normativa exige imputar una renta presunta en la declaración del IRNR, que corresponde generalmente al 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble, dependiendo de cuándo se haya revisado dicho valor. Sobre la renta imputada, se aplica el tipo impositivo correspondiente.
Ganancias patrimoniales por transmisión de inmuebles: Plusvalía y otras consideraciones
La venta de un inmueble en España por parte de un no residente genera varias obligaciones fiscales, tanto estatales como locales.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes por ganancia patrimonial
La diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (ajustado por gastos e impuestos pagados en la compra y la venta) constituye la ganancia patrimonial a declarar. El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE, Islandia y Noruega, y del 24% para otros no residentes.
Retención del 3% en la venta de inmuebles por no residentes
El comprador está obligado a retener el 3% del precio de la venta e ingresarlo en la Hacienda española como pago a cuenta del impuesto que corresponda al vendedor no residente. Posteriormente, el vendedor podrá solicitar la devolución si la retención supera el impuesto a pagar, o abonar la diferencia si corresponde.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)
Se trata de un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. El sujeto pasivo suele ser el vendedor, salvo excepciones. La base imponible y el tipo varían según el municipio y el tiempo transcurrido. Es vital consultar con el Ayuntamiento correspondiente para conocer el importe exacto y cumplir con los plazos de liquidación.
Otras figuras fiscales relevantes para no residentes
Existen otros impuestos y tasas que pueden afectar a los no residentes propietarios de bienes en España:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
La transmisión de bienes por herencia o donación está sujeta a este impuesto, con importantes diferencias entre Comunidades Autónomas. Los no residentes tributan únicamente por los bienes situados en España. Además, tras varias sentencias europeas, se ha armonizado el tratamiento entre residentes y no residentes de la UE, pero pueden existir diferencias para residentes fuera de la UE.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
La adquisición de inmuebles de segunda mano genera la obligación de abonar este impuesto, cuyo tipo varía entre el 6% y el 11% según la Comunidad Autónoma. En las compraventas de inmuebles nuevos, se aplica el IVA (generalmente el 10%) y el AJD (entre el 0,5% y el 1,5%).
Planificación fiscal internacional y convenios de doble imposición
La planificación fiscal internacional es esencial para los no residentes en España, especialmente para evitar la doble imposición y optimizar la carga fiscal. España ha suscrito numerosos convenios de doble imposición que pueden modificar la tributación de rentas y patrimonios, especialmente en lo relativo a dividendos, intereses, ganancias patrimoniales y patrimonio.
Cómo afectan los convenios de doble imposición
Estos acuerdos suelen establecer:
- Qué país tiene prioridad para gravar ciertos tipos de rentas o patrimonios.
- Posibilidades de deducción o exención en el país de residencia por impuestos pagados en España.
- Reducción de tipos impositivos en ciertos casos.
Es fundamental analizar el convenio aplicable entre España y su país de residencia para determinar la tributación efectiva y evitar pagar dos veces por la misma renta o patrimonio.
Particularidades autonómicas: La importancia de la Comunidad Autónoma
En España, la descentralización fiscal permite que las Comunidades Autónomas establezcan sus propias normas en materia de impuestos patrimoniales y sucesorios. Esto significa que la carga fiscal puede variar de forma significativa según la localización del inmueble o activos.
Ejemplos de diferencias autonómicas
- Madrid: Bonificación casi total en el Impuesto sobre el Patrimonio y Sucesiones para residentes y, en algunos casos, para no residentes comunitarios.
- Andalucía: Bonificaciones importantes en Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.
- Cataluña y Comunidad Valenciana: Tipos más elevados y menos bonificaciones.
Es imprescindible analizar la normativa de la Comunidad Autónoma donde se sitúen los bienes, ya que esto puede suponer diferencias de miles de euros al año en la carga tributaria.
Fiscalidad de otros activos patrimoniales: cuentas, valores y vehículos
Además de los inmuebles, los no residentes pueden poseer otros activos en España sujetos a tributación por el Impuesto sobre el Patrimonio y, en algunos casos, por el IRNR:
- Cuentas bancarias: Deben incluirse en la declaración de patrimonio y pueden generar rendimientos sujetos al IRNR.
- Acciones y participaciones: Valoradas según el valor de cotización o valor teórico contable; las plusvalías por su venta están sujetas al IRNR.
- Vehículos: Pueden estar sujetos a impuestos locales como el IVTM (Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica).
La tenencia y transmisión de estos activos también puede generar obligaciones fiscales que deben analizarse caso por caso.
Obligaciones informativas: Modelo 720 y otros formularios clave
El Modelo 720 es una declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero. Aunque está dirigido principalmente a residentes fiscales en España, es fundamental tenerlo en cuenta en caso de cambios de residencia o de adquisición de la residencia fiscal española.
- La no presentación o la presentación incorrecta puede acarrear sanciones muy elevadas.
- Otros modelos relevantes para no residentes son el 210 (rentas), 211 (retención en venta de inmuebles), y 714 (patrimonio).
El cumplimiento formal es tan importante como el pago de los impuestos, ya que los errores o retrasos pueden derivar en sanciones significativas.
Recomendaciones prácticas para no residentes propietarios en España
La correcta gestión fiscal es fundamental para evitar sorpresas y sanciones. A continuación, se ofrecen algunas recomendaciones prácticas:
- Consultar con expertos: Dada la complejidad y variabilidad de la normativa, es imprescindible contar con el asesoramiento de profesionales especializados en fiscalidad internacional y española.
- Planificar con antelación: Analice la fiscalidad antes de adquirir, vender o transmitir cualquier activo en España.
- Domiciliar pagos y presentar declaraciones: Facilite el cumplimiento de las obligaciones fiscales domiciliando el pago de impuestos y presentando las declaraciones en plazo.
- Revisar la normativa autonómica: La ubicación del inmueble puede suponer ahorros fiscales muy relevantes.
- Conservar documentación: Mantenga todos los justificantes y documentos relacionados con sus activos y operaciones.
Aspectos a tener en cuenta ante cambios normativos en 2025
El año 2025 podría traer consigo modificaciones legislativas en materia de impuestos patrimoniales y de propiedad, tanto a nivel estatal como autonómico. Es importante estar atento a:
- Modificaciones en los mínimos exentos y escalas de gravamen.
- Nuevas bonificaciones o supresión de las ya existentes.
- Reformas en el tratamiento fiscal de los no residentes, especialmente en el contexto de la Unión Europea y terceros países.
La anticipación y el seguimiento de las novedades normativas son esenciales para minimizar riesgos y aprovechar oportunidades fiscales.
Casos prácticos: Ejemplos de tributación para no residentes en 2025
Para ilustrar la aplicación práctica de la normativa, veamos algunos ejemplos:
Ejemplo 1: No residente con una vivienda en la Costa del Sol
- Valor de adquisición: 500.000 €
- Valor catastral: 250.000 €
- Alquiler anual: 24.000 €
Obligaciones:
- Paga IBI anual según el valor catastral y el coeficiente municipal.
- Declara ingresos por alquiler trimestralmente (modelo 210), aplicando deducción de gastos si reside en la UE.
- No tributa por Impuesto sobre el Patrimonio, al estar por debajo del mínimo exento.
Ejemplo 2: No residente que vende un inmueble en Barcelona
- Valor de adquisición: 350.000 €
- Valor de venta: 500.000 €
- Residencia fiscal: Suiza
Obligaciones:
- El comprador retiene el 3% y lo ingresa a Hacienda.
- Debe declarar la ganancia patrimonial (150.000 €) y tributar al 24%.
- Debe abonar la plusvalía municipal según el Ayuntamiento de Barcelona.
Implicaciones fiscales en la adquisición de inmuebles nuevos y de segunda mano
La fiscalidad varía según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano:
- Vivienda nueva: El comprador paga IVA (10% sobre el precio) y AJD (0,5% al 1,5%).
- Vivienda de segunda mano: El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%-11% según la Comunidad Autónoma).
En ambos casos, el nuevo propietario pasa a estar sujeto al IBI y, si corresponde, al Impuesto sobre el Patrimonio.
Fiscalidad de la tenencia indirecta de inmuebles: Sociedades y estructuras internacionales
Algunos no residentes optan por adquirir propiedades a través de sociedades españolas o extranjeras, lo que puede tener ventajas e inconvenientes fiscales:
- Las sociedades están sujetas al Impuesto de Sociedades y a la normativa de transparencia fiscal internacional.
- La Agencia Tributaria puede exigir la tributación como renta imputada si la sociedad es una entidad patrimonial sin actividad real.
- La transmisión de participaciones sociales puede estar sujeta a tributación, aunque no se transmita directamente el inmueble.
Es fundamental analizar la estructura óptima según el caso concreto y la normativa vigente.
Protección de datos y obligaciones de información ante la administración española
La normativa española exige la colaboración y el suministro de información a la Agencia Tributaria y a los Ayuntamientos. Además, existen sistemas de intercambio automático de información a nivel europeo y mundial (CRS, FATCA) que permiten a las autoridades fiscales conocer la titularidad de activos y rentas, incluso fuera de España.
El incumplimiento de las obligaciones informativas puede acarrear sanciones, además de dificultar la defensa ante eventuales inspecciones.
Perspectivas para no residentes ante el futuro inmobiliario español
España seguirá siendo un destino preferente para la inversión y la residencia parcial de ciudadanos extranjeros. La seguridad jurídica, la calidad de vida y el atractivo del mercado inmobiliario español, junto con una fiscalidad sofisticada y predecible, seguirán impulsando el interés internacional.
Sin embargo, el entorno fiscal es dinámico y exige una actualización constante. La entrada en vigor de nuevas normativas, la digitalización de la administración tributaria y la cooperación internacional harán cada vez más difícil la ocultación o la incorrecta declaración de activos y rentas.
Conclusión: Claves para una gestión fiscal eficiente de la propiedad y el patrimonio en España para no residentes
La fiscalidad de la propiedad y el patrimonio en España para no residentes en 2025 es compleja, pero con la información y el apoyo adecuados, puede gestionarse de forma eficiente y segura. Comprender las diferencias entre los impuestos estatales y autonómicos, las obligaciones de declaración y pago, y las oportunidades de planificación fiscal internacional es fundamental para proteger su patrimonio y optimizar su rentabilidad.
La anticipación, el asesoramiento profesional y la transparencia son las mejores herramientas para quienes desean invertir o mantener activos en España sin sorpresas. Estar al tanto de los cambios normativos, cumplir rigurosamente con las obligaciones formales y aprovechar los beneficios de los convenios internacionales le permitirá disfrutar de su inversión en España con total tranquilidad.
El futuro de la inversión inmobiliaria para no residentes en España es prometedor, siempre y cuando se aborde con el rigor y el conocimiento que exige un entorno fiscal cada vez más sofisticado y globalizado.