Introduction à la fiscalité immobilière espagnole pour les non-résidents

L’Espagne séduit chaque année des milliers d’investisseurs étrangers, attirés par son climat méditerranéen, sa qualité de vie et son patrimoine immobilier exceptionnel. Toutefois, la détention d’un bien immobilier en Espagne implique des obligations fiscales spécifiques, notamment concernant l’impôt sur la fortune et la propriété. Pour les non-résidents, la compréhension approfondie de la fiscalité espagnole en 2025 est primordiale afin d’optimiser leur investissement et d’éviter toute mauvaise surprise avec l’administration fiscale.

Cet article propose une analyse exhaustive et professionnelle de la fiscalité applicable aux non-résidents propriétaires en Espagne, en mettant l’accent sur l’impôt sur la fortune, l’impôt sur la propriété ainsi que les obligations déclaratives, les stratégies d’optimisation et les évolutions attendues pour 2025.

Comprendre le statut de non-résident fiscal en Espagne

Avant d’aborder en détail la fiscalité immobilière, il est essentiel de bien définir la notion de non-résident fiscal en Espagne. Selon la législation espagnole, une personne est considérée non-résidente si elle ne séjourne pas plus de 183 jours par an sur le territoire espagnol et si le centre principal de ses intérêts économiques n’est pas situé en Espagne. Cette distinction est fondamentale, car elle détermine la portée des obligations fiscales et le type d’imposition applicable.

Les non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus et leur patrimoine situés en Espagne, contrairement aux résidents fiscaux qui sont imposés sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux. Cette différence influe directement sur la fiscalité des biens immobiliers détenus en Espagne.

Panorama des impôts sur la propriété en Espagne pour les non-résidents

En tant que non-résident, détenir un bien immobilier en Espagne soumet à plusieurs impôts locaux et nationaux, dont les principaux sont :

• L’Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio, IP)
• L’Impôt sur la Propriété (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)
• L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)
• Taxe sur les ordures ménagères et autres taxes municipales

Chacun de ces impôts possède des spécificités qu’il convient de maîtriser afin d’anticiper leurs impacts financiers et légaux.

L’Impôt sur la Fortune (IP) : principes et seuils pour 2025

L’impôt sur la fortune, appelé en Espagne Impuesto sobre el Patrimonio, vise à taxer la détention de biens et droits économiques d'une valeur supérieure à un certain seuil. Il concerne aussi bien les résidents que les non-résidents, mais seulement pour la valeur des actifs situés en Espagne dans le cas de ces derniers.

Fonctionnement général de l’IP

L’IP est un impôt progressif calculé sur la valeur nette du patrimoine détenu au 31 décembre de chaque année. Pour les non-résidents, il s’applique uniquement à la valeur nette des biens situés en Espagne, déduction faite des dettes afférentes à ces biens.

Seuils d’exonération et barème

Pour 2025, la réglementation espagnole prévoit un seuil d’exonération général de 700 000 euros par personne, non cumulable entre conjoints. En outre, la résidence principale en Espagne bénéficie d’un abattement supplémentaire de 300 000 euros, mais cette disposition ne s’applique qu’aux résidents fiscaux.

Le barème de l’IP est progressif, variant généralement de 0,2 % à 3,5 % selon la valeur du patrimoine net taxable. Cependant, certaines communautés autonomes peuvent appliquer des taux spécifiques, voire des réductions ou des abattements supplémentaires. Il est donc primordial de vérifier la législation applicable dans la région où se situe le bien immobilier.

Calcul de la base imposable

La base imposable correspond à la valeur vénale du bien au 31 décembre, déterminée selon la valeur cadastrale, la valeur d’acquisition ou la valeur de marché, la plus élevée étant retenue. Les dettes contractées pour l’acquisition ou l’amélioration du bien sont déductibles de la base taxable.

L’impôt sur la propriété (IBI) : caractéristiques et mode de calcul

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est une taxe municipale annuelle due par tout propriétaire de biens immobiliers en Espagne, qu’il soit résident ou non-résident. Elle s’apparente à la taxe foncière française et constitue une source importante de financement pour les communes.

Détermination de la base taxable

L’IBI est calculé sur la valeur cadastrale du bien immobilier, fixée par l’administration locale en fonction de critères tels que la localisation, la superficie, l’usage et l’état du bien. Cette valeur est généralement inférieure à la valeur de marché, mais elle peut être révisée périodiquement.

Les taux d’imposition

Le taux de l’IBI est fixé par chaque municipalité et oscille généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale. Certaines villes ou communes touristiques peuvent appliquer des taux plus élevés, notamment pour les résidences secondaires détenues par des non-résidents.

Modalités de paiement

Le paiement de l’IBI est annuel et s’effectue généralement entre mai et novembre, selon la commune. Il est important de respecter les délais de paiement pour éviter les majorations et pénalités.

L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et la détention d’un bien immobilier

La détention d’un bien immobilier en Espagne par un non-résident donne également lieu à l’imposition sur les revenus de ce bien, même en l’absence de location effective.

Imposition sur les revenus locatifs

Si le bien est loué, les revenus générés sont soumis à l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), au taux de 24 % pour les non-résidents hors Union européenne et de 19 % pour les résidents de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse. Les résidents de l’UE peuvent déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxes locales), ce qui n’est pas le cas des autres non-résidents.

Imposition sur la « valeur locative » en l’absence de location

Même si le bien n’est pas loué, une imposition minimum s’applique sur une valeur locative théorique, équivalente à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la date de révision de cette valeur. Ce montant est ensuite soumis au taux de 19 % ou 24 % selon le pays de résidence.

Obligations déclaratives

La déclaration de l’IRNR doit être effectuée chaque année, même en l’absence de revenus locatifs effectifs. Le non-respect de cette obligation expose à des sanctions et pénalités.

Taxe sur les ordures ménagères et autres taxes locales

Outre l’IBI, les propriétaires non-résidents doivent s’acquitter de diverses taxes municipales, dont la taxe sur les ordures ménagères (tasa de recogida de basuras). Le montant de cette taxe varie selon la localité et le type de bien.

D’autres taxes peuvent s’appliquer, telles que la taxe sur l’éclairage public ou la taxe sur les voiries, en fonction du règlement municipal. Il est recommandé de vérifier auprès de la mairie concernée la liste complète des taxes applicables.

Déclaration, paiement et contrôle des impôts : démarches pour les non-résidents

La gestion de la fiscalité immobilière en tant que non-résident requiert une organisation rigoureuse et la connaissance des démarches administratives spécifiques.

Obligations déclaratives et délais

Chaque impôt possède ses propres modalités de déclaration et d’échéance. L’IP se déclare généralement entre avril et juin pour l’année précédente, l’IRNR doit être déclaré avant la fin de l’année suivante et l’IBI suit le calendrier fixé par la commune.

Mandater un représentant fiscal

Il est vivement conseillé de mandater un représentant fiscal en Espagne pour assurer la gestion des obligations déclaratives et la réception des notifications de l’administration. Ce mandataire peut être un avocat, un expert-comptable ou une société spécialisée dans la gestion fiscale des non-résidents.

Contrôles et sanctions

L’administration fiscale espagnole dispose de moyens de contrôle performants, notamment grâce à l’interconnexion des fichiers européens. En cas d’omission ou de retard dans les déclarations, des pénalités importantes peuvent être appliquées, pouvant aller jusqu’à 150 % de l’impôt dû, assorties d’intérêts de retard.

La fiscalité en cas de vente du bien immobilier par un non-résident

La cession d’un bien immobilier en Espagne par un non-résident entraîne plusieurs conséquences fiscales, dont l’imposition de la plus-value et la retenue à la source obligatoire.

Calcul de la plus-value immobilière (gains en capital)

La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (majoré des frais et taxes d’acquisition, travaux justifiables, etc.). Le taux d’imposition applicable est de 19 % pour les non-résidents ressortissants de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, et de 24 % pour les autres.

Retenue à la source (retenue de 3 %)

Lors de la vente, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le reverser à l’administration fiscale espagnole à titre d’acompte sur l’impôt sur la plus-value. Si la plus-value effective est inférieure, le vendeur peut demander le remboursement du trop-perçu.

Impôt municipal sur la plus-value (Plusvalía Municipal)

En plus de l’impôt étatique, la vente d’un bien immobilier entraîne le paiement de la Plusvalía Municipal, calculée sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis la dernière mutation. Cet impôt est dû même en l’absence de plus-value réelle.

Double imposition et conventions internationales

Pour éviter la double imposition des revenus et des plus-values immobilières, l’Espagne a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, la Belgique, la Suisse, le Royaume-Uni, etc. Ces conventions précisent le pays ayant le droit d’imposer chaque type de revenu ou de plus-value, ainsi que les mécanismes de crédit d’impôt ou d’exonération.

En général, les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont imposables en Espagne, mais doivent être déclarés dans le pays de résidence, avec possibilité d’imputation de l’impôt payé en Espagne.

Les cas particuliers des sociétés civiles et des usufruits

Il convient de noter que la détention d’un bien immobilier via une société ou en démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit) peut avoir des conséquences fiscales spécifiques, en Espagne comme dans le pays de résidence. Une analyse sur mesure est alors indispensable.

Évolutions législatives attendues pour 2025 en matière de fiscalité immobilière

L’année 2025 pourrait être marquée par plusieurs ajustements fiscaux en Espagne, dans un contexte de réforme globale de la fiscalité patrimoniale et immobilière, sous la pression des institutions européennes et du contexte budgétaire.

Révision des seuils et des barèmes de l’IP

Plusieurs régions autonomes envisagent de relever ou d’abaisser les seuils d’imposition à l’IP, ou d’ajuster les tranches du barème. Il est donc recommandé de se tenir informé des éventuelles modifications affectant la région où se situe le bien.

Harmonisation de l’IBI et réforme des valeurs cadastrales

Une réforme des valeurs cadastrales, visant à mieux refléter la réalité du marché immobilier, est à l’étude. Cette réforme pourrait entraîner une hausse de la base taxable de l’IBI et, par conséquent, des montants à payer.

Renforcement des contrôles et obligations déclaratives

Les autorités fiscales espagnoles s’orientent vers un renforcement des contrôles sur les non-résidents, avec une digitalisation accrue des procédures et une coordination renforcée avec les administrations fiscales étrangères.

Stratégies d’optimisation fiscale pour les non-résidents propriétaires en Espagne

Une gestion proactive et éclairée de la fiscalité immobilière permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement tout en assurant la conformité avec la législation espagnole.

Structuration de la détention du bien

Le choix entre détention en nom propre ou via une société, l’acquisition en indivision, le démembrement de propriété ou l’intégration du bien dans un trust ou une fondation peut influencer de manière significative la charge fiscale. Chacune de ces structures présente des avantages et des inconvénients, tant en Espagne que dans le pays de résidence.

Optimisation des charges déductibles

Pour les non-résidents ressortissants de l’UE, il est possible de déduire un certain nombre de charges liées à la gestion et à l’entretien du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, taxes locales) lors de la déclaration de revenus locatifs. Une documentation rigoureuse est indispensable pour justifier ces déductions en cas de contrôle.

Anticiper la transmission du patrimoine

L’anticipation de la transmission (donation, succession) du bien immobilier permet de limiter la charge fiscale pour les héritiers, notamment en recourant à des mécanismes comme la donation-partage, l’assurance-vie ou la souscription d’un pacte successoral conforme à la législation espagnole.

Utilisation des conventions fiscales

Les conventions fiscales bilatérales offrent des opportunités d’optimisation par le jeu des crédits d’impôt ou des exonérations. Une analyse préalable permet de déterminer la stratégie la plus avantageuse.

Aspects pratiques de la gestion fiscale pour les non-résidents

La gestion efficace de la fiscalité immobilière repose sur une organisation administrative rigoureuse et l’accompagnement par des professionnels spécialisés.

Choix d’un représentant fiscal compétent

Le recours à un représentant fiscal en Espagne permet d’éviter les erreurs de déclaration, de recevoir les notifications officielles et de s’assurer de la bonne application des conventions fiscales internationales.

Suivi des échéances et paiement des impôts

Un calendrier précis des échéances fiscales (déclarations, paiements, demandes de remboursement) doit être tenu à jour pour éviter les retards et les pénalités.

Archivage et conservation des justificatifs

La conservation des documents justificatifs (actes notariés, relevés bancaires, factures de travaux, quittances de taxes) est essentielle pour répondre à toute demande de l’administration fiscale, en Espagne comme dans le pays de résidence.

Études de cas : implications fiscales selon les profils de non-résidents

Pour illustrer la complexité et la diversité des situations, voici quelques études de cas détaillées concernant différents profils de non-résidents propriétaires en Espagne.

Cas d’un retraité français propriétaire d’une résidence secondaire

Monsieur Dupont, retraité français, possède une villa à Marbella d’une valeur de 950 000 euros, achetée avec un crédit immobilier de 200 000 euros restant dû. Il ne loue pas son bien, qu’il occupe quelques mois par an.

• Impôt sur la fortune : Monsieur Dupont est redevable de l’IP sur la base de 750 000 euros (950 000 – 200 000). Seul le patrimoine espagnol est taxable. Il bénéficie du seuil d’exonération de 700 000 euros ; seule la fraction excédant ce montant est imposée selon le barème en vigueur en Andalousie.
• IBI : Il paie l’IBI annuel fixé par la municipalité de Marbella, basé sur la valeur cadastrale de la villa.
• IRNR : En l’absence de location, il déclare la « valeur locative » imposable au taux de 19 %.
• Autres taxes : Il s’acquitte de la taxe sur les ordures ménagères et d’autres taxes locales éventuelles.

Cas d’un investisseur belge louant un appartement touristique

Madame Vermeulen, résidente belge, détient un appartement à Valence, destiné à la location saisonnière.

• Impôt sur la fortune : Si la valeur nette de l’appartement dépasse 700 000 euros, elle sera imposée à l’IP sur la fraction excédentaire.
• IBI : L’IBI est dû annuellement, avec un taux déterminé par la mairie de Valence.
• IRNR : Les loyers perçus sont imposés à 19 %, après déduction des charges admissibles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxes locales, etc.).
• Déclaration : Elle doit déclarer les revenus locatifs en Espagne et en Belgique, en bénéficiant du crédit d’impôt prévu par la convention fiscale bilatérale.

Cas d’un résident britannique après le Brexit

Après le Brexit, les propriétaires britanniques sont soumis au taux de 24 % sur les revenus locatifs et ne peuvent plus déduire les charges, sauf dispositions spécifiques négociées ultérieurement entre le Royaume-Uni et l’Espagne.

Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière des non-résidents en Espagne

• Dois-je déclarer mes biens immobiliers espagnols dans mon pays de résidence ?
  Oui, la majorité des législations nationales imposent la déclaration des biens détenus à l’étranger, même si l’impôt principal est acquitté en Espagne. Des sanctions existent en cas d’omission.
• Peut-on bénéficier d’exonérations spécifiques en tant que non-résident ?
  Les principales exonérations concernent le seuil de l’IP et, pour les résidents de l’UE, la possibilité de déduire certaines charges sur les revenus locatifs.
• Quelles sont les conséquences en cas de non-paiement des impôts ?
  Retards, majorations, saisies sur le bien, voire interdiction de vente ou d’hypothèque tant que la situation fiscale n’est pas régularisée.
• Est-il possible de régulariser une situation fiscale antérieure ?
  Oui, une régularisation volontaire permet généralement d’éviter les poursuites pénales, mais reste assortie d’intérêts et de pénalités.

Conclusion : anticiper, s’informer et se faire accompagner

L’investissement immobilier en Espagne reste une formidable opportunité pour les non-résidents, à condition de maîtriser toutes les implications fiscales. La législation est complexe, évolutive et diffère selon les régions et le profil du propriétaire. Une anticipation rigoureuse, une information à jour et l’accompagnement par des experts fiscaux sont les clés pour optimiser la rentabilité de votre patrimoine et sécuriser votre situation vis-à-vis du fisc espagnol.

IMMO ABROAD accompagne les investisseurs non-résidents à chaque étape de leur projet immobilier en Espagne, de l’acquisition à la gestion quotidienne, en passant par la déclaration fiscale et la transmission. S’entourer de professionnels reconnus permet de bénéficier d’une expertise de haut niveau et d’une tranquillité d’esprit indispensable pour profiter pleinement de son investissement sous le soleil espagnol.

En 2025, plus que jamais, la fiscalité immobilière espagnole exige une attention constante et une adaptation aux nouvelles réglementations. Restez informé, anticipez les changements, et faites le choix d’une gestion patrimoniale optimale pour sécuriser vos intérêts et ceux de vos proches.